14.02.05 A fine Contratto è il conduttore a dover dimostrare ogni singolo danno che non sia ascrivibile a lui

All’atto della riconsegna dei locali è il conduttore che deve offrire piena prova che ogni singolo danno dell’immobile locato non sia addebitabile a lui: non può infatti essere il locatore a fare le spese dell’incertezza sull’epoca cui risalgono le lesioni riscontrate, asseritamente riconducibili a un precedente inquilino. È quanto emerge dalla sentenza 2619/14, pubblicata il 5 febbraio dalla terza sezione civile della Cassazione.

Onere e dimostrazione
Accolto il ricorso del locatore: sbaglia la Corte territoriale ad addossare a lui l’onere di provare che i danni all’immobile sarebbero imputabili al conduttore. In realtà spetta a quest’ultimo dare la piena prova liberatoria ai sensi degli articoli 1590 e 1588 Cc: lo stato dei locali si presume buono come all’inizio del contratto, al di là delle normali conseguenze dell’usura e del deterioramento dei materiali, anche in base all’uso dedotto in contratto; ne consegue che risulta erroneo il rigetto integrale della domanda di risarcimento danni proposta dal locatore quando manca – oppure è incompleta – la prova della non imputabilità delle lesioni al conduttore. È pertanto scorretta, osservano gli “ermellini”, l’attribuzione al locatore delle conseguenze negative sulla mancanza di un’affidabile prova liberatoria del conduttore quanto a tutti i fattori causali della situazione finale complessiva e, a maggior ragione, qualsiasi approfondimento sull’incidenza dei singoli fattori in ordine alla causazione del danno. Ed è scorretta soprattutto, la decisione del giudice del merito, laddove onera il locatore di dimostrare che le lesioni al pavimento sarebbero da addebitare all’ultimo inquilino e non a quelli precedenti, mentre doveva essere il conduttore a dover dimostrare la non ascrivibilità del danno alla usa presenza nei locali. Parola al giudice del rinvio.

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