14.08.26 Cassazione- I condomini dei piani di sotto pagano per le infiltrazioni dal terrazzi a livello

Tutti i condomini proprietari degli immobili che si trovano sotto il terrazzo a livello devono farsi carico dei danni da infiltrazioni d’acqua secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 Cc: non conta che la struttura sia di proprietà esclusiva, laddove l’obbligo di contribuire scaturisce non dalla titolarità sul manufatto ma dall’utilità che il lastrico assicura a ciascun appartamento, assicurandone la copertura. Lo ribadisce la sentenza 18164/14, pubblicata il 26 agosto dalla terza sezione civile della Cassazione.

Utilitas decisiva
La disposizione del codice civile parla chiaro: «Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno». Non giova dunque all’obbligato sostenere che il terrazzo a livello costruirebbe un mero prolungamento all’esterno dell’alloggio: ne conseguirebbe che l’obbligazione risarcitoria per i danni da infiltrazioni nei terrazzi a livello di proprietà esclusiva potrebbe ravvisarsi solo in caso di responsabilità aquiliana. In realtà egli è tenuto a pagare i danni creati dalle macchie di umido in base al principio secondo cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

Questioni di parte
Legittimo l’operato della Corte d’appello anche quando decide di non riconoscere valenza probatoria alla relazione di perizia stragiudiziale prodotta in giudizio: per quanto “giurata”, costituisce comunque un atto di parte, anche in ordine ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato in modo diretto. Non resta che pagare le spese di giudizio.

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