14.07.23 Cassazione IL proprietario del lastrico solare ripara le infiltrazioni d’acqua anche se il condominio resta inerte

Impossibile gettare tutta la responsabilità delle infiltrazioni d’acqua sul condominio e sulle proverbiali lungaggini dell’assemblea che non delibera i lavori di sua competenza: il proprietario esclusivo risponde ugualmente del danno e il risarcimento deve essere ripartito in base alla regola dell’articolo 1126 Cc. È quanto emerge dalla sentenza 16693/14, pubblicata il 22 luglio dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Propter rem
Il proprietario esclusivo del terrazzo e il condominio si rimpallano la responsabilità delle macchie d’umido comparse all’appartamento al penultimo piano dell’edificio: ciascuno sostiene che l’altro l’abbia ostacolato nella realizzazione delle opere necessarie. E ciò perché nel lato ovest della terrazza di copertura c’è un ballatoio con scala di accesso a vano condominiale e dunque una parte della responsabilità potrebbe gravare anche sull’ente di gestione. Il proprietario esclusivo, però, non riesce a essere esentato dalla responsabilità perché, anche ammettendo che l’inerzia del condominio sia colpevole, il ritardo dell’assemblea nel decidersi a dare il via ai lavori non può aver esonerato il titolare esclusivo del lastrico solare dall’obbligo di manutenzione dell’area. E ciò perché le condizioni materiali di degrado del terrazzo, derivano comunque dall’inadempimento delle obbligazioni propter rem, connesse alla titolarità del diritto reale, ossia dal mancato adempimento degli obblighi di manutenzione e di conservazione posti a carico dei condomini (articolo 1123 comma 1 Cc) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (articolo 1126 Cc) piuttosto che dalla responsabilità per custodia ex articolo 2051 Cc.

Divisione in terzi
Nella specie il lastrico solare non ha solo la funzione di copertura dell’edificio ma offre concretamente altre utilità al proprietario superficiario (ma altrettanto vale per il titolare dell’uso esclusivo). Alla riparazione e alle ricostruzioni sono dunque tenuti tanto i condomini e quanto il proprietario esclusivo: rispondono dei danni, in concorso tra loro, tutti gli obbligati inadempienti (condomini, proprietario superficiario, usuario esclusivo), secondo le percentuali stabilite dall’articolo 1126 Cc, ossia i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi e il titolare della proprietà o dell’uso esclusivi, in ragione del terzo residuo. Non resta che pagare le spese di giudizio.

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